Особенности заключения договора аренды недвижимости
Особенности заключения договора аренды недвижимости
Договор аренды – это консенсуальный, взаимный, возмездный, срочный договор, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[1]. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке[2].
Существенными условиями договора аренды являются предмет и арендная плата. При отсутствии в договоре этих данных, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами. Договор при этом не считается заключенным, независимо от того, вступили ли стороны в фактические отношения по аренде, осознают и знают ли, что конкретно они передают-принимают, за что производят оплату и т. д.
Признаки:
- по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;
- аренда – срочный договор;
- аренда – возмездный договор;
- объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Особенности:
- договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами[3]. Несоблюдение формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность;
- для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. Договор аренды недвижимости сроком от 1 года подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным только с момента такой регистрации[4];
- передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество;
- переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды;
- права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора;
- договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.
Особенности арендной платы:
- если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах;
- стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год;
- арендатор в праве требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество;
- в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель в праве потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.